Od 1 stycznia 2027 r. w budynkach wielolokalowych urządzenia służące do rozliczania ciepła powinny umożliwiać zdalny odczyt. Całkowite zakręcenie grzejników nie zwolni natomiast z ponoszenia części kosztów ogrzewania. Nie jest to sankcja, lecz opłata związana z utrzymaniem temperatury bazowej i ciepłem przenikającym między lokalami.
Dlaczego zakręcenie grzejników nie znosi opłaty?
W budynku wielolokalowym ciepło nie pozostaje wyłącznie w mieszkaniu, w którym pracują grzejniki. Przenika przez ściany, stropy i przegrody budowlane. Lokal z całkowicie zamkniętymi zaworami może więc częściowo ogrzewać się dzięki sąsiednim mieszkaniom, pionom grzewczym oraz ogrzewanym częściom wspólnym.
Zjawisko to bywa określane jako pasożytnictwo cieplne. Gdy jeden lokal nie wykazuje zużycia na podzielnikach, część kosztów utrzymania odpowiednich warunków cieplnych może zostać przeniesiona na mieszkańców, którzy korzystają z ogrzewania. Niedogrzanie mieszkania zwiększa też ryzyko zawilgocenia i rozwoju grzyba.
Dlatego przepisy przewidują minimalny koszt zmienny. Odnosi się on do energii potrzebnej do utrzymania w lokalu temperatury bazowej, zwykle przyjmowanej na poziomie 16°C. Nie ma jednej kwoty obowiązującej w każdym budynku. Wysokość opłaty zależy między innymi od kosztów zakupu ciepła oraz regulaminu przyjętego przez wspólnotę lub spółdzielnię. W materiałach dotyczących nowych zasad wskazuje się, że minimalna opłata może wynosić co najmniej 15% kosztów zmiennych ogrzewania budynku, ale nie należy traktować tej wartości jako jednej, automatycznej stawki dla każdego lokalu.
Na opłatę wpływa także położenie mieszkania. Lokal narożny, na poddaszu albo nad nieogrzewaną piwnicą traci zwykle więcej ciepła niż mieszkanie znajdujące się w środku bryły budynku. Z tego powodu regulamin powinien uwzględniać współczynniki wyrównawcze położenia lokalu.
- Ciepło przenika między mieszkaniami przez ściany, stropy i piony grzewcze.
- Zerowy odczyt podzielnika nie musi oznaczać, że lokal nie korzysta z ciepła.
- Niedogrzanie pomieszczeń może sprzyjać wilgoci i powstawaniu grzyba.
- Minimalny koszt zmienny ma rozłożyć koszty ogrzewania budynku bardziej równomiernie.
Co zmieni się od 2027 roku?
Podstawą zmian są art. 45a i art. 45c ustawy Prawo energetyczne oraz Rozporządzenie Ministra Klimatu i Środowiska z 7 grudnia 2021 r. Przepisy dotyczą budynków wielolokalowych, w których ciepło dostarcza sieć ciepłownicza albo kotłownia.
Najważniejszy termin to 1 stycznia 2027 r. Do tego czasu podzielniki kosztów ogrzewania, ciepłomierze lokalowe oraz wodomierze ciepłej wody powinny zostać wyposażone w funkcję zdalnego odczytu. W praktyce prace dostosowawcze trzeba zakończyć do końca 2026 r.
| Obszar | Stan obecny | Od 2027 roku |
|---|---|---|
| Urządzenia w lokalach | Mogą działać urządzenia bez zdalnego odczytu, jeśli spełniają dotychczasowe wymagania. | Urządzenia stosowane do indywidualnych rozliczeń powinny umożliwiać zdalny odczyt. |
| Odczyty | Często wymagają wizyty w lokalu albo odczytu wykonywanego okresowo. | Mogą być przekazywane zdalnie, bez wchodzenia do mieszkania. |
| Zasady rozliczeń | Obowiązuje regulamin przyjęty dla danego budynku. | Regulamin musi uwzględniać wymagania dotyczące kosztów minimalnych i maksymalnych oraz informacji o zużyciu. |
Nie oznacza to automatycznej wymiany wszystkich grzejników. Zarządca dobiera urządzenia do rodzaju instalacji. Przy pionowym układzie centralnego ogrzewania najczęściej stosuje się podzielniki, a przy instalacji z jednym punktem zasilania lokalu – ciepłomierze lokalowe. Jeżeli montaż urządzeń jest technicznie niewykonalny albo nieopłacalny, przepisy dopuszczają rozliczenie według powierzchni lub kubatury lokalu.
Jakie obowiązki ma zarządca budynku?
Za prawidłową organizację rozliczeń odpowiada właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego. Art. 45a Prawa energetycznego ogranicza możliwość dowolnego wyboru metody rozliczeń. W pierwszej kolejności trzeba sprawdzić, czy zastosowanie ciepłomierzy albo podzielników jest technicznie możliwe i ekonomicznie uzasadnione.
Zarządca powinien wykonać następujące działania:
- przeanalizować możliwość techniczną i opłacalność montażu urządzeń, jeśli budynek nie jest opomiarowany,
- wymienić urządzenia na modele z funkcją zdalnego odczytu najpóźniej do końca 2026 r.,
- zaktualizować regulamin rozliczeń ciepła i ciepłej wody użytkowej,
- uwzględnić w rozliczeniach położenie lokali oraz koszty części wspólnych,
- przekazywać mieszkańcom informacje o zużyciu zgodnie z wymaganiami ustawy i regulaminu.
Mieszkaniec musi udostępnić lokal w celu montażu, wymiany albo kontroli urządzeń, jeżeli jest to konieczne. W przypadku zdalnego odczytu nie ma potrzeby organizowania każdorazowej wizyty inkasenta. Odpowiedzialność za naruszenie obowiązków ustawowych może dotyczyć właściciela lub zarządcy. W określonych przypadkach karę pieniężną może wymierzyć Prezes URE. Nie jest to jednak opłata naliczana mieszkańcowi za samo zakręcenie grzejnika.
Czy system chroni przed zbyt wysokim rachunkiem?
Rozporządzenie z 7 grudnia 2021 r. przewiduje przy rozliczeniach opartych na podzielnikach minimalny i maksymalny koszt zmienny. Mechanizm ma ograniczać zarówno sytuacje, w których lokal praktycznie nie uczestniczy w kosztach ogrzewania, jak i rachunki rażąco wysokie w stosunku do technicznych możliwości grzejników.
Współczynniki wyrównawcze uwzględniają usytuowanie mieszkania w bryle budynku. Regulamin może też przewidywać współczynniki związane z typem i mocą grzejników. Ostateczny sposób obliczeń zależy od konkretnego systemu, urządzeń oraz zasad przyjętych w danym budynku. Nie istnieje jeden uniwersalny wzór ani jedna kwota należna wszystkim mieszkańcom.
Ważne – widełki kosztów mają spłaszczać różnice między lokalami, a nie karać za oszczędzanie. Mieszkaniec nadal może regulować temperaturę i ograniczać zużycie, ale nie może całkowicie wyłączyć się z finansowania ciepła, które dociera do jego lokalu z instalacji i sąsiednich mieszkań.
Dla mieszkańca najważniejsze są trzy informacje: 1 stycznia 2027 r. to termin osiągnięcia standardu zdalnego odczytu, zakręcenie grzejnika nie usuwa minimalnej części kosztów, a szczegółowe zasady obliczeń trzeba sprawdzić w regulaminie własnej wspólnoty lub spółdzielni.
